De dienst Juridisch & Vastgoed is een ondersteunende dienst en bestaat uit 10 medewerkers, 4 juristen, een juridisch medewerker, een medewerker niet-sociale verhuringen, een schadebeheerder verzekeringen, een aankoopverantwoordelijke van het aankoopteam en 2 ondersteunende medewerkers van de aankoopdienst.
In het kader van de vorming van de Antwerpse woonmaatschappij werd de dienst grondig hervormd en bestaat de dienst nu uit 3 afzonderlijke teams.
Juridische dienst
De juridische dienst zorgt voor de ondersteuning van de interne medewerkers achterstallen en juridische dossiers enerzijds en de medewerkers privaat pandbeheer anderzijds. Ze volgen het juridisch contentieux op en behandelen de juridische fraudedossiers i.v.m. onroerend bezit en domiciliefraude. Sinds de vorming van de woonmaatschappij wordt het schadebeheer verzekeringen eveneens opgenomen binnen de juridische dienst.
Team vastgoed
Het team vastgoed begeleidt de notariële dossiers, maakt juridische documenten op in het kader van de projectplanning en volgt de onroerende transacties op.
Team aankopen
Het aankoopbeleid van Woonhaven evolueerde samen met de vorming van de woonmaatschappij van een decentraal model naar een gecombineerd hybride model. Daardoor wordt binnen de dienst ingezet op efficiëntie door middel van gestandaardiseerde aankoopprocedures, een centraal contractbeheer en het waarborgen van de wetgeving overheidsopdrachten in het algemeen. Het team aankopen begeleidt alle aankoopprocessen binnen Woonhaven en zorgt voor de publicatie van de bestekken.
Huurachterstallen en juridische dossiers
Huurders met achterstallen of andere problemen die tot een opzeg kunnen leiden, worden in verzoening opgeroepen. Hierbij treedt de vrederechter op als bemiddelaar tussen beide partijen.
In totaal vonden er 287 verzoeningszittingen plaats in 2023, 266 minder dan in 2022. De reden hiervoor is te vinden in het verleggen van de focus in 2023 van alle medewerkers op de fusieactiviteiten en de vorming van de woonmaatschappij.
Er lopen nog veel dossiers van de ex-maatschappijen ABC en De Ideale Woning en van het voormalige SVK, wat aanzienlijk (meer)werk betekent voor de juridische dienst .
Door de uitbreiding van de dienstverlening met de inhuringsactiviteit van de private panden (ex-SVK-werking) loopt het contractbeheer met de eigenaars van de ingehuurde panden eveneens via de juridische dienst. Sinds 2023 werden 42 nieuwe hoofdhuurcontracten afgesloten.
In 2023 zijn 112 dossiers omwille van huurachterstal ingeleid bij de rechtbank. In 35 gevallen heeft de vrederechter de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken. Van deze dossiers hebben er 19 tot een uithuiszetting geleid.
3 huurders gaven de sleutels af van het gehuurde pand voor de uithuiszetting (nadat de procedure tot uithuiszetting werd gestart), 16 huurders stelden zich in regel voor de zitting van de vrederechter en 9 huurders hebben hun schuld voldaan na het vonnis.
24 dossiers waren nog niet afgerond einde 2023. In 13 dossiers werd hoger beroep ingeleid.
De vrederechters gaven aan 28 huurders nog een laatste kans met een ultiem afbetalingsplan.
Eind 2023 bedroeg de totale achterstal van zittende huurders € 2.730.565,53 waarvan € 2.336.237,56 huurachterstallen, dossierkosten en facturatie voor herstellingen en € 394.327,97 achterstallen in fraudedossiers. Er liepen op het einde van het jaar 1.287 afbetalingsplannen voor zittende huurders en 86 afbetalingsplannen voor vertrokken huurders.
Tenslotte zijn er ook nog 57 dossiers opgestart voor onbeheerde nalatenschappen.
Fraude en leefbaarheidsproblemen
Onder fraude wordt begrepen: onrechtmatige bijwoonst, fraude met eigendom in binnen- en buitenland, oneigenlijk gebruik van de woning, domiciliefraude en het afleggen van valse verklaringen.
Ook bij leefbaarheidsproblemen treden we streng op omdat deze vooraf gegaan worden door bemiddelingspogingen van Woonhaven en dikwijls ook externe hulpverlening.
Er vonden 22 verzoeningszittingen bij de vrederechter plaats.
Voor eigendommen in het binnenland werden 8 dossiers opgestart. In geen enkel dossier werd de huurovereenkomst opgezegd door Woonhaven. In 1 positief dossier werd de sociale korting teruggevorderd. Van deze dossiers zijn er 5 afgehandeld, in 3 dossiers werd de opzeg door de huurder zelf gegeven, 1 huurder heeft zich in regel gesteld en 1 eigendom betrof een handelspand, wat is toegelaten. Drie dossiers lopen nog. In 1 dossier werd een afbetaalplan opgemaakt, in 1 dossier werd billijkheid verleend en 1 dossier gaat over een bouwgrond waar de huurders 5 jaar de tijd krijgen om zich in regel te stellen.
Voor wat eigendommen in het buitenland betreft, werden 43 onderzoeken opgestart, allen onder de aanbesteding van Wonen in Vlaanderen. Hieruit volgden 15 positieve dossiers, 22 negatieve en 6 dossiers waren niet onderzoekbaar. In 4 dossiers werd de huurder opgezegd door Woonhaven, 4 huurders hadden hun eigendom reeds verkocht waardoor enkel de sociale korting wordt teruggevorderd, 3 huurders hebben zelf hun opzeg gegeven en 2 huurders hebben 5 jaar de tijd om zich in regel te stellen (bouwgrond). Twee dossiers zijn nog in onderzoek.
Voor domiciliefraude gebeurden er 9 opzeggen in dossiers wegens niet-bewoning, 3 opzeggen wegens onrechtmatige bijwoonst, 2 ontbindingen wegens niet-bewoning gecombineerd met huurachterstal en 1 ontbinding wegens leefbaarheidsproblemen gecombineerd met huurachterstal.
Er werd in 1 dossier een opzeg gegeven n.a.v. controle vluchtwegen. Deze huurder heeft het pand verlaten op het einde van de opzegperiode.
Commerciële verhuringen
Eind 2023 had Woonhaven 152 commerciële verhuringen. Tijdens het jaar 2023 zijn er 26 nieuwe verhuringen bijgekomen. Er werden 4 nieuwe verhuringen voor zendmasten afgesloten. Woonhaven verhuurt ook 218 panden buiten het sociale stelsel.
Aan- en verkopen
Aankoop
Op 17 februari 2023 werden 323 panden van het Vlaams Woningfonds aan netto boekwaarde overgedragen aan Woonhaven ten bedrage van 9,3 miljoen euro (€ 9.383.966) in het kader van de vorming van de Woonmaatschappij.
Op 3 maart 2023 kocht Woonhaven een grond van AG Vespa voor de ontwikkeling van bouwzone B&D van het project Neerland te Wilrijk voor de bouw van 24 eengezinswoningen en 15 parkings voor een totale som van € 1.850.000
Wederinkopen van koopprojecten
Zes woningen van voormalige koopprojecten (ex-Arro) werden opnieuw ingekocht, waarvan 3 te Antwerpen (stad), 1 in Schelle, 1 in Schoten en 1 in Zoersel.
Verkopen
Er werden 7 koopwoningen met autostaanplaats verkocht in Mortsel, een complex met 16 koopwoningen in Kalmthout, 3 koopwoningen werden verkocht in een complex aan de Boomgaardstraat in Antwerpen (Berchem), een complex in Antwerpen-Wilrijk met 11 koopwoningen in de Ilfeldlaan & 2 koopwoningen met parkeerplaats in een complex in de Citroenvlinderlaan in Kapellen.
Er werden 12 sociale huurwoningen verkocht aan Umicore in de wijk Moretusburg in Hoboken.
Wederverkopen
12 woningen werden opnieuw verkocht, waarvan één in Boom, 2 in Brecht, 4 in Antwerpen, 2 in Zoersel, 1 in Kapellen, 1 in Wijnegem en 1 in Kalmthout.