Financiën

Balans en resultaat cijfers 2023

2023 stond in het teken van de vorming en erkenning van de woonmaatschappij in het werkingsgebied Antwerpen. Per 1 januari 2023 werden een aantal woningen overgedragen vanuit het Vlaams Woningfonds (VWF) met aankoop op 17/2/2023. De koopmaatschappij ARRO en het sociaal verhuurkantoor Antwerpen (SVKA) fusioneerden met Woonhaven op 28 april 2023. Later vond de partiële splitsing plaats van De Ideale Woning (DIW). Een deel van het patrimonium, personeel en de gerelateerde activiteiten werden ingekanteld op 28 juni. En tenslotte deed ook Woonhaven een partiële splitsing per 28 juli 2023 m.b.t. een beperkt deel van het patrimonium en liquide middelen.

Boekhoudkundig startte de gehele operatie op 1/1/2023. Deze bepaalt in belangrijke mate de gewijzigde boekhoudkundige en cashflow cijfers 2023 t.o.v. het boekjaar 2022.

Woonhaven sluit haar boekjaar af met een balanstotaal van € 1.499.084.293 en een verlies van € 7.481.628

Balans

Passiva

Eigen vermogen: € 179.480.098

Het eigen vermogen stijgt met €73,4 miljoen voor het grootste deel €68,1 miljoen toe te wijzen aan de reserves als gevolg van de inkanteling van de fusiemaatschappijen..

Het overgedragen verlies bedraagt €33,3 miljoen.

De netto inbreng van kapitaalsubsidies DIW en WVF bedraagt €14,3 miljoen. Na opname in het resultaat is de netto stijging €12,5 miljoen.

Voorzieningen: €39.786.227

Het herstelplan voor de pensioenfondsen van Woonhaven werd verder afgebouwd volgens het financieringsplan en bedraagt nog €2 miljoen.

De 10-jarige planning groot onderhoud & herstel werd verhoogd naar €32,8 miljoen, rekening houdende met het bijkomende patrimonium van DIW en VWF.

Bij de juridische voorziening en overige risico’s/kosten dienden enkele nieuwe dossiers worden aangelegd. Het totaal bedraagt €4,9 miljoen.

Schulden: €1.272.581.968

De lange termijnschulden, €1,174 miljard, stijgen als gevolg van nieuwe leningen na oplevering van projecten. Vanuit de fusiemaatschappijen en VWF zijn in totaal €96,8 miljoen schulden overgekomen.

De huurwaarborgen bedragen €16 miljoen.

Schulden – 1 jaar bedragen €73,7 miljoen waarvan €40,6 miljoen annuïteiten op leningen. De handelsschulden hebben een totaal van €22,8 miljoen en het totaal van de sociale schulden is €2,6 miljoen. T.o.v. onze huurders en kopers hebben we een schuld van €5,6 miljoen waarvan het grootste bedrag voorafbetaling op huren en voorschotten huurlasten. De diverse crediteuren hebben een tegoed van €2,1 miljoen dat volledig toekomt aan de uitwerking van de (partiële) splitsingen.

De overlopende rekeningen bedragen €8,8 miljoen.

Activa

Vast actief: €1.385.269.405

De grootste aangroei binnen het vast actief zijn onze bouwactiviteiten. In totaal investeerden we
€271,5 miljoen, inclusief het verworven patrimonium vanuit de fusiemaatschappijen.

Het patrimonium (bestaand en in opbouw) heeft een NBW (netto boekwaarde) van €1,37 miljard.

Voor onze administratieve werking werd geïnvesteerd in de kantoorinrichting van onze nieuwe en bestaande kantoren voor €2,3 miljoen, noodzakelijk voor de personeelsuitbreiding n.a.v. de fusies.

Financieel vast actief: €2.229.445

Het FVA is voornamelijk opgebouwd uit de participatie bij Collectief Goed (CG) met €2 miljoen. De aandelen die Woonhaven verwierf in Collectief Goed via de partiële splitsing van DIW werd gewaardeerd op basis van hun laatste jaarrekening en bijhorende detailinformatie. Dit heeft geleid tot de afwaardering van deze aandelen voor een bedrag van €1,64 miljoen.

Vlottende activa: €115.453.887

Met de komst van ARRO hebben we opnieuw koopwoningen/gronden in voorraad voor een totale waarde van €17 miljoen. Onze voorraad technisch materiaal is elk jaar ongeveer van dezelfde grootorde. Eind 2023 bedraagt de stockwaarde €1,8 miljoen.

De vorderingen – 1 jaar m.b.t. tot huurders en derden heeft een totaal van €20,1 miljoen waarvan €3,7 miljoen aan (ex-) huurders en kopers. De vordering t.o.v. derden, €16,4 miljoen, bestaat uit een vordering van €8,6 miljoen uit de verrekening van partiele splitsingen, de onroerende voorheffing en subsidies voor €3,8 miljoen en belofte aankoop grond  €3,1 miljoen als grootste openstaande posten. Onze liquide middelen per 31/12/2023 hebben een totaal van €65 miljoen. Dat betekent een aangroei van €11 miljoen als gevolg van de inkanteling van fusiemaatschappijen.

De overlopende rekeningen bedragen €11,5 miljoen.

Resultaat

Het boekjaar sluit af met een verlies van €7.481.628.

Bedrijfsopbrengsten: €142.278.689

De bedrijfsopbrengsten bestaan voornamelijk uit huuropbrengsten voor €127,2 miljoen en €13 miljoen uit omzet koopwoningen.

De andere bedrijfsopbrengsten zijn goed voor €9,8 miljoen. Er werden voor €5,1 miljoen subsidies ontvangen. Het saldo gaat naar ontvangsten uit leegstandsbeheer, beheersovereenkomsten, recuperatie van huurders en verzekering, recuperatie van onroerende voorheffing en diverse kleinere opbrengsten.

De niet-recurrente opbrengsten van €2,9 miljoen betreffen de meerwaarde uit verkoop van onroerende goederen voor €2,5 miljoen en diverse uitzonderlijke opbrengsten.

Bedrijfskosten: €149.830.491

De aankopen en voorraden €14,5 miljoen zijn voornamelijk toe te wijzen aan de koopactiviteit.

De diensten en diverse goederen zijn samen goed voor €45 miljoen. Onderhoud en herstel, voornamelijk van het patrimonium bedraagt €17,2 miljoen en de nutsvoorzieningen en brandverzekering €17,6 miljoen. Van deze twee totalen is €17,3 miljoen ten laste van de huurders. €6,2 miljoen is voorzien voor de huur en andere kosten aan eigenaars uit de doorverhuuractiviteit. De overheadkosten nemen €5,7 miljoen voor hun rekening. Uit de beheersvergoeding van Wonen in Vlaanderen ontvingen we een éénmalige ristorno van €1,1 miljoen en €0,3 miljoen o.b.v. de jaarlijkse berekening. Dit drukte de uitgaven met €1,4 miljoen.

De personeelskosten belopen €27,1 miljoen, exclusief de interimkosten (€800.000) die mee zijn opgenomen onder de diensten hierboven.

De andere bedrijfskosten kennen een totaal van €9,5 miljoen. De grootste kost is onroerende voorheffing voor €9,1 miljoen.

Het operationeel resultaat is positief en bedraagt €43.378.987 (34,1%).

De reguliere afschrijvingen kennen een totaal van €47,6 miljoen waarvan het grootste deel de afschrijvingen betreft van het patrimonium: €46,5 miljoen.

De voorzieningen en waardeverminderingen bedragen €4,4 miljoen. Het grootste deel gaat naar voorzieningen voor €3,8 miljoen. Het 10-jarenplan voor groot onderhoud en herstel werd aangepast en uit de fusiemaatschappijen zijn nieuwe risico/kosten opgenomen.

Bij de niet-recurrente kosten vinden we de uitzonderlijke afschrijvingen terug voor €1,2 miljoen en diverse uitzonderlijke kosten. Het totaal bedraagt €1,6 miljoen.

Financieel resultaat: < – €3.581.226 >

De financiële opbrengsten bestaan uit €20,2 miljoen intrestsubsidies, €5 miljoen opname van kapitaalsubsidies, €0,6 miljoen intresten en diverse kleinere opbrengsten.

De financiële kosten bestaan quasi volledig uit intresten uit leningen, marges op leningen. Het totaal bedraagt €24,6 miljoen.

(Bij de financiële niet-recurrente uitgaven werd de afwaardering van het FVA geboekt voor €1,6 miljoen)